我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：羊叔，你好，打算在番禺买二手房自住，必须要格外注意哪些问题？现在番禺二手房市场还挺火热的，是否能闭眼入？
羊叔：你好，并不是，在购买二手房时，最应该看重的因素是房子的流动性。广州的楼市两极分化较为严重，这样的一个问题在广州各个区域都都会存在。一些小区成交量齐升，而一些小区却门可罗雀，成交量寥寥无几。番禺成交量低的小区都或多或少存在小区老旧、楼龄大、物业不佳、配套不全、交通不便、环境不佳、装潢的风格不主流等缺点，有些产权年限过高的二手房还会影响银行按揭贷款。其他的还有豪宅总价高、税费高，买家群体较少，也会有较长的成交周期与低成交量。有这样一些问题的小区流通性会受到较大影响，影响房子交易。因此在选择二手房时，除了自住需求以外，还要着重关注房产流通性，以便后期置换变现。可以通过观察小区房价近一年涨幅与二手房成交情况，了解小区的溢价潜力。还要尽可能地选择有口碑的大开发商与品牌物业，相比较而言，他们对于产品质量与后期居住体验、流通性有较大影响。
提问：羊叔，你好，本人有广州房票，预算在300万之间，刚需买房，自住，新房二手房都行，最起码要两房，交通便利，在海珠的东晓南板块买房可以吗？有哪些适合的可以推荐吗？
羊叔：你好，东晓南位于海珠西南部，其较低的房价吸引刚需的年轻人，消费力旺盛也带动了周边商业的快速扩张。东晓南板块的增量大多数来源于两点：第一、地铁增量，在珠江新城西和天河北上班的刚需族可以在未来10号线落成后直达，通勤更舒适。第二、广纸旧改，广纸项目约能卖到10w，未来还有多个地块出让，能改善城市面貌，东晓南把那块也可享受近邻的红利。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
羊叔：你好，第一梯队：珠江新城。依然是广州地铁的中心位置。然而随着地价过高，企业外迁，有点江河日下。第二梯队：琶洲、万胜围、金融城明确就是下个珠江新城，但是范围非常大。 第三梯队：黄埔科学城。拆迁已经搞好了，而且拉到不少好企业，人气不如南村万博但可以
第四梯队：番禺南村万博。严格来说其实是长隆+南村万博+里仁洞。位置交通好，人流量
大。把番禺多年睡城转化得挺好的。而且有南大干线加持，道路交互与通行和人气都比黄埔科学城高，制约此地发展2个点。招商是否能继续做好，另外核心问题是目前支离破碎的不连片。而且里仁洞旧改项目难度不小。就算旧改成功，连起来的地也没有科学城大块。建议留意地铁快线号线沿线号是广州地铁的经济大动脉，目前18号线才是。
提问：羊叔，你好，打算在广州买房置业，感觉广州房价比较高，预算1000万，也没选自由，不知道该如何买房呀？
羊叔：你好，实际上，1000万的预算，在广州还是有板块选择自由的，无论是老城区还是新城区还是能有一席之地的。但要注意的一点是：板块自由不等于买房自由。1000万预算，在天河只是初级入场券；番禺的CBD万博，价格门槛慢慢的升高；海珠创新湾竞争依旧激烈。不过在距离核心区远一些的地方，还是能选到产品力比较好的房源的；总而言之，现在的广州市场，地段是雪中送炭，品质只是锦上添花，1000万预算买好房还是有难度的。
羊叔：你好，亚运城离主城区太远，距离珠江新城超过25公里的距离，广州东南西北可选的地方太多，参考新塘1万几就可以上车的单价，2万多的亚运城性价比不高。其次亚运城本身没有产业支撑，已经定位成睡城了，睡城的上限是不高的，用户画像也特别清晰，刚需中的战斗机，所以基本上没有什么增量可言，没有增量就没有变量，所以投资的话这是大忌。不错的城市界面加不错的学校，对于现在的年轻人来讲的话，是会比市区的老破小更着迷，如果你追求舒服的居住体验，外加不错的学校配套，完全自住考虑不在乎投资属性或者流通性的话， 总之自住买亚运城可以，投资不建议了。
提问：你好，我在南沙上班，其实我去年有考虑在灵山岛尖板块买房，我拖着拖着就到现在了，然后现在涨价了我又纠结了，麻烦给点意见！还有这个板块有什么项目麻烦也推荐一下，谢谢！
羊叔：你好，灵山岛尖板块算是南沙目前比较值得期待的一个板块，首先它的价格印证了这一点，虽然价格是上去了但还要很大一部分人纠结于是否入手，最主要的原因是板块内短期还不会有地铁。但是这样的纠结对其他板块的人是合理的。但对于工作在南沙的购房者来说绝对没担心的必要，因为南沙岛内任何地方都可以车程半小时到达，而且板块未来也一定会有地铁，地铁建设其实也十分快速。需要看中的是灵山岛尖小区的普遍较高的品质，重点是强学区与江景资源两个稀缺属性还同时结合，这样的区域入手是没有风险的。具体灵山岛尖楼盘选筹建议，详见知识星球内部分享。
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